2021年上半年大泉州房企销售排行榜（附CRIC解读）
版权 ｜ 克而瑞厦门
前言
2021年上半年的大泉州市场仅用一个词形容，就是“火热”。不论是一级市场土拍新规“限房价+限地价+摇号”与“竞配建”的出现，还是晋江楼盘加入“公正摇号”队伍，以及政策层面“刚需购房摇号政策再调整”“杜绝绑车位，不得收取更名费等通知”的出台，无不体现了今年大泉州的火热态势。
1.权益榜数据口径：是以企业股权占比为口径，即：若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业；
2.操盘榜数据口径：是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；
3.全口径榜数据口径：指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；
4.大泉州区域范畴：泉州市区、晋江、石狮、安溪、南安、惠安；
5.泉州市区区域范畴：泉州主城区6区（丰泽、鲤城、洛江、泉港、经济开发、台商投资）；
6.项目属性：企业榜统计数据为商品房数据，包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型；项目榜统计数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅；
7.数据来源：涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，剔除退房数据；
8.统计时间：2021年1月1日-6月30日。
01
熔断＋摇号
新市场态势下的规则升级
今年的一级土地市场也呈现了超乎以往的热度。1月27日，建发竞拍190轮摘获2020P05地块，首进水头；2月2日，惠安2020拍-31#地块竞价115轮，区域限价再刷新；3月10日，台商区S2020-22号地块，竞拍170轮由中海拍获，房地价差（毛坯）仅3406元/㎡；3月26日，美的以144.6%溢价率竞得德化G2021-01地块，房地价差不足2600元/㎡；5月12日，安溪2021-5地块拍卖中，超260个马甲上阵，最终触顶摇号出让。5月28日，石狮2013-29-02与2021S-10均触顶成交….不仅核心区域一地难求，非核心区域及县域地块今年上半年也频繁触顶，接连刷新区域楼面价。
尤其是集中供地后，厦门土地市场火热，迫使部分开发商外溢至周边非集中供地城市。市场稳健、经济基础雄厚的泉州承接了大部分外溢需求，使得本就延续2020年底上升态势的泉州市场更上一层楼。2020年大泉州涉宅用地平均楼面价3018元/㎡，溢价率28.0%，2021年上半年楼面价已上升至5397元/㎡，溢价率53.9%，核心区域地块竞争激烈程度已进入白热化。
“限房价+限地价+摇号方式“与“竞配建”土拍规则的面世，总的来说，均意在敦促开发企业理性拿地，平抑楼板价。其中更多使用的“限房价+限地价+摇号”方式是对原有“限房价竞地价”模式的升级，原模式下二级市场的火热催涨开发企业对优质地块的心理估价，取地也成为了单纯的成本压缩比拼，降低了开发商品质升级的意愿与空间，这种趋势除了可能将整体市场带入低质竞争的泥沼，还极有可能诱发房企亏损风险。“限房价、限地价”在稳定市场的同时，在一定程度上缓解了开发商“薄利抢地”的内卷焦虑，“摇号”也避免了部分开发商垄断市场的行为。
02
市场热度外溢
供不应求矛盾突出
在通胀的大背景下，一级市场供应不足，住宅限价小幅慢涨，以及“限价红利”等多重因素影响下，购房者入市态度积极。除春节阶段性小幅下跌外，其余月份均保持了较佳的市场热度，在热点板块“缺货”，购买力尚未完全释放的前提下，上半年大泉州市场依旧完成了550亿元的业绩。
从近一年的开盘去化率走势来看，自进入今年以来，泉州市区及晋江开盘去化率一路走高，由去年下半年泉州市区81%的去化率、晋江64%的去化率，上升至今年最低月均去化率93%以上。不仅市区，晋江等传统热门区域，周边县域也呈现上扬态势，市场热度已从核心区域热度外溢至边郊地区与县域。部分项目顶限价出售，尾盘补涨，封盘惜售等方式层出不穷，甚至一度出现绑车位、绑店面、内定房源等行为。
从2019年以来的宅地供应面积与住宅成交面积不难看出，大泉州的供应端持续偏窄，尤其是一级市场供应长期偏少，至今年上半年商品住宅供应总建也大幅缩减，宅地成交总建与住宅成交总建供求比仅为0.42，库存去化周期不断缩短，供不应求矛盾持续。
备注：以上文章大泉州区域统计范畴：泉州市区、晋江、石狮、安溪、南安
03
榜单表现
整体业绩表现良好 榜单总额及门槛同比均大幅提升
得益于上半年市场走势，2021年半年度大泉州上榜房企销售业绩整体表现良好，全口径上榜房企总业绩较2020年上半年提升87.0%，占2020年全年业绩的67.8%，上榜门槛也同比大幅提升。
今年全口径TOP15上榜门槛较2020年上半年上涨了5.41亿元，同比提升67.3%；TOP10上榜门槛上涨了9.14亿元，同比提升105.9%；TOP5上榜门槛上涨了15.39亿元；同比提升125.6%。从中不难看出，榜单前列门槛上涨更快，即头部房企业绩增长速度更快，市占率愈加集中，资源显著的头部企业，继续强者恒强格局，保持规模优势。
【世茂】：泉州作为世茂闽南重点深耕城市，多年来蝉联榜单前列，半年度摘获大泉州榜单五项冠军（全口径双榜、操盘双榜及权益面积冠军）。2021年上半年权益业绩贡献项目共22个，其中超半数为合作开发项目。与2020年业绩相比，操盘及全口径完成度较高，权益相对较低，这也是近年来规模房企的共同表现之一。随着土地获取难度的增大，合资拿地、集团战略合作等形式，在规模房企土地获取比例中占比越来越大。其次，行业进入无增长状态，融资环境偏紧，市场竞争与日俱增，房企多通过各种合作方式分摊风险并撬动全口径业绩规模。
【保利】：获得权益金额榜冠军，权益面积榜、全口径榜、操盘榜亚军，相比2020年排名高位提升。保利仅布局市区、晋江与南安，其中市区权益业绩贡献占比近7成。台投区保利时光印象单盘业绩贡献超3成，主要得益于区域整体热度的提升，区域内存量递减，保利时光印象价格实现度与走量不断提升。
【东海开发】：夺得泉州市区3榜金额冠军、面积亚军，大泉州3榜金额季军。较为特别的是，东海开发6榜上榜金额均为29.48亿，从上榜房企来看，大部分房企操盘能力较强，故操盘口径业绩总额相对较高，在合作开发不断增加的趋势下，全口径总额也相对较高。东海开发是本次上榜企业中唯一6榜金额统一的企业，表明东海开发均为100%占有股权、自操盘、无合作开发的企业。
东海开发作为泉州区域性民企，深耕泉州市区，此次上榜业绩贡献仅来自于丰泽区的东海湾门第与山水秋鸣两项目。与2020年排名快速跃升的源昌类似，均是凭借泉州市区大盘快速走量，但其也面临着与源昌类似的处境，区域及项目布局较为单一，高度依赖单项目提供业绩，随着项目进入尾声，要持续保持当前的领先排名难度较大。
【源昌】：随着业绩主力贡献项目源昌江南城的售罄，源昌本次排名再度下调，摘获泉州市区3榜季军、大泉州3榜3-4名。源昌上半年52%的业绩来源于一季度大量备案的源昌江南城，45.4%的业绩来源于南安市14个项目的合力贡献。接下去未在闽南其余区域有效补充土储的源昌，将把开发重心回归南安。
结语
下半年泉州市场高热模式还将延续，虽限价政策难言实质性松绑，提升空间有限，但对市场预期却有着重要的影响，对于刺激客户入市，提升成交量有着间接却明显的助推作用。加之近年来供地持续偏紧，供不应求态势持续，下半年大泉州将继续维持“卖方”市场。